F: Was sind die gängigsten Finanzierungsarten für die Schaffung von Wohnraum? Vor- und Nachteile:
A: Für die Finanzierung eines Hausneubaus, -Umbaus oder der -Sanierung sowie Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung sind die gängigsten Finanzierungsarten das Bauspardarlehen und hypothekarisch besicherte Bankdarlehen.
Das Bauspardarlehen:
es gliedert sich meist in zwei Teile: erst das Zwischen- und danach das eigentliche Darlehen. Wenn man keinen oder keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag hat, dient das Zwischendarlehen als Überbrückung. Die Bank berechnet die Zinsen nicht vom Darlehen, sondern meist von der höheren Vertragssumme. Beim Zwischendarlehen gilt oftmals ein Fixzinssatz bis zum zuteilungsreifen, eigentlichen Darlehen.
Der Vorteil des Bauspardarlehens liegt in der Zins-Obergrenze für 20 Jahre, derzeit 6%, zuzüglich Aufschlag auf den 12-Monats-Euribor. Der Zinssatz kann nicht darüber hinaus steigen, ist somit gedeckelt.
Einen möglichen Nachteil stellt die Untergrenze dar, die nicht unterschritten werden kann, sowie ein oft höherer Aufschlag und die meist höheren Kosten (Achtung: Bereitstellungs- UND Bearbeitungsentgelt!). Die Summe der von einem Bausparer erlangbaren Bauspardarlehen darf einschließlich noch aushaftender Bauspardarlehen insgesamt 240 000 Euro nicht übersteigen.
Laufzeiten bis zu 35 Jahren sind möglich. Mehr dazu unter: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20006506
Das hypothekarisch besicherten Bankdarlehen:
Ein großer Vorteil gegenüber dem Bauspardarlehen ist die Flexibilität:
der Kreditsuchende kann wählen zwischen Festgeld (fixen Zinsen auf eine bestimmte Laufzeit), variabler Verzinsung oder einer Kombination aus beidem. Ein weiterer Vorteil ist die oft schlankere Kostenstruktur.
Nachteil: es gibt hier bis auf wenige Anbieter keine Obergrenze.
Laufzeiten bis zu 35 Jahren sind möglich.
Die rechtliche Grundlage dazu bildet das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz. Mehr dazu unter: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20009367
F: Was ist die KIM-Verordnung?
A: Aufgrund der seit 01.08.2022 geltenden KIM-Verordnung (KIM-V) sind laut Gesetzgeber folgende Parameter für neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen zu beachten:
1. eine Beleihungsquote LTV von maximal 90%
2. eine Schuldendienstquote DSTI von maximal 40%
3. eine maximale Laufzeit von 35 Jahren
F: Was ist die Beleihungsquote LTV?
A: Das sogenannte LTV (= Loan to Value) beschreibt das Kreditvolumen zu Verkehrswert der Liegenschaft.
Formel: Kreditbetrag/Verkehrswert lt. Schätzgutachten x100.
Beste Besicherung (100%) ist neben einem dementsprechenden Einkommen auch Voraussetzung für eine Top-Kondition
F: Was ist die Schuldendienstquote (DSTI, „debt service to income“)?
A: Diese Kennzahl beschreibt die monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen und darf maximal 40 % des monatlichen Einkommens betragen.
Für Zwischenfinanzierungen und bestimmte Förderdarlehen gibt es seit 01.04.2023 Erleichterungen.
Mehr dazu unter: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20011929
Beide Darlehensformen bedingen ein eingetragenes Pfandrecht mittels Höchstbetragshypothek ins Grundbuch. Die Eintragung erfolgt mit 120% des Kreditbetrages.
Die Kosten dafür betragen einmalig 1,2% von der einzutragenden Summe. (Kreditbetrag brutto mal 1,44%).
F: Kann das Darlehen aufgestockt bzw. nachfinanziert werden?
A: Grundsätzlich, wenn es Leistbarkeit und Bonität erlauben, und nach erneuter vollständiger Prüfung aller relevanter Daten, ja. Die Einschätzung, die Entscheidung und die Konditionierung obliegt jedoch der finanzierenden Bank und muss in jedem Fall neu bewertet werden.
F: Welche Kreditsumme kann ich mir leisten?
A: Erst nach Sichtung und Prüfung aller relevanter Daten einschätzbar. Die Kreditrate muss in der Haushaltsrechnung darstellbar und je nach Bank, Einkommen und gewählter Kreditvariante (fix oder variabel) auch bei einem erhöhten Zinssatz (zwischen 4,1% und 6% Schattenrechnung) der KIM-V entsprechend leistbar sein.
Grundsätzlich ist es klug, VOR der Kreditaufnahme eine geraume Zeit in den „Hausbaumodus“ zu schalten, um sich auf die zukünftige Ratenbelastung einstellen zu können. Ein Haushaltsbuch, wo alle Kosten genau eingetragen werden, ist hier sehr hilfreich.
F: Welche gängigen Sicherheiten kann die Bank verlangen?
A: Verpfändung der Rechte aus einer Lebensversicherung:
Der Schuldner verpfändet hierbei die Ansprüche aus einer Lebensversicherung an die Bank.
Durch die Versicherung ist im Allgemeinen das Ableben des Kreditnehmers zu einem bestimmten Betrag versichert. Bei Er- und Ablebensversicherungen stellt auch ein eventueller Rückkaufswert der Versicherung eine zusätzliche Sicherstellung dar.
Verwertung: Bei Ableben des Schuldners legt die Bank die Polizze vor und begehrt als Begünstigter Auszahlung des Versicherungsbetrages. Zu Lebzeiten des Schuldners bekommt die Bank den Rückkaufswert der Polizze ausbezahlt.
A: Abtretung einer Risiko-Ablebensversicherung (RAV):
Im Falle des Ablebens der versicherten Person wird die vereinbarte Versicherungssumme an die Begünstigten (namentlich genannte Personen, Bank) ausbezahlt.
A: Gehaltsverpfändung
Die Gehaltsverpfändung begründet ein Pfandrecht an einer unkörperlichen Sache, nämlich der Gehaltsforderung, die ein Schuldner gegenüber seinem Arbeitgeber hat.
Durch diese Verpfändung erhält die Bank noch kein Befriedigungsrecht, sondern lediglich einen Pfandrang. Dieser entsteht durch die Verständigung des Dienstgebers von der Verpfändung.
Grundsätzlich können alle Bezüge, die über dem Existenzminimum liegen, verpfändet werden.
Hierbei wird unterteilt in:
OFFENE Gehaltsverpfändung:
der Arbeitgeber wird verständigt und der Rang vorgemerkt.
STILLE Gehaltsverpfändung:
das Schreiben bleibt im Kreditakt der Bank und wird nur bei Bedarf offengelegt.
Risiko für die Bank: wird nicht informiert, ob der Arbeitgeber noch aktuell ist oder ob andere vorrangige Vormerkungen vorliegen.
A: Höchstbetragshypothek
Sie kommt insbesondere dann vor, wenn eine Bank einen Kreditrahmen gewährt, dafür aber pfandrechtliche Sicherheiten möchte. Im Unterschied zur Darlehenshypothek sichert die Höchstbetragshypothek nicht ein bestimmtes Darlehen ab, sondern es wird im Grundbuch ein Pfandrecht mit einem bestimmten Höchstbetrag eingetragen, welches nicht nur den Darlehensbetrag als solchen, sondern auch weitere Darlehenskosten, wie Zinsen, Zinseszinsen, Gebühren und Verzugszinsen umfassen kann. Die Höchstbetragshypothek beträgt meist 120% – 130% des Kreditbetrags.
Außerdem dient die Höchstbetragshypothek dazu, weitere Darlehen derselben Bank abzusichern, was für den Schuldner günstiger ist, weil im Grundbuch nur eine Hypothek (die Höchstbetragshypothek) – und nicht viele weitere Hypotheken – eingetragen werden muss. Die Eintragung kostet aktuell 1,2 % des Pfandbetrages.
A: Simultanhypothek
Das Pfandrecht kann für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen) eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage, die übrigen werden als Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig haftet jede Liegenschaft für die ganze Forderung des Gläubigers (Simultanhypothek). Die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht wird nur einmal verrechnet.
A: Bürgschaft
Bei der Bürgschaft handelt es sich um eine Sicherstellung einer Schuld durch eine Dritte/einen Dritten. Sie kann betragsmäßig oder zeitlich begrenzt werden. Meistens handelt es sich bei dem Dritten um einen Kreditnehmer und bei dem Gläubiger um ein Kreditinstitut, welches das Darlehen gewährt. Die Bürgin/der Bürge verpflichtet sich, die offenen Schulden bei der Gläubigerin/dem Gläubiger zu bezahlen, sofern die Hauptschuldnerin/der Hauptschuldner ihren/seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachkommt. Nur eine schriftliche Bürgschaftsverpflichtung erlangt Gültigkeit.
Arten der Bürgschaft:
Gewöhnliche Bürgschaft:
Der Bürge kann die Zahlung verweigern, bis ein Zwangsvollstreckungsversuch in das bewegliche Vermögen des Hauptschuldners ganz oder teilweise fruchtlos verlaufen ist. Bei der gewöhnlichen Bürgschaft haftet der Bürge nur, wenn der Gläubiger die erfolglose Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen nachweisen kann.
Bürge- und Zahlerhaftung:
Die strengste und häufigste Form der Bürgschaft. Der Bürge haftet wie der Kreditnehmer für die gesamte Schuld subsidiär. Der Gläubiger kann es sich daher aussuchen, ob er vom Hauptschuldner oder vom Bürgen Zahlung begehrt, während er sonst erst auf den Bürgen greifen kann, wenn er den Hauptschuldner erfolglos gemahnt hat.
Ausfallsbürgschaft:
Hierbei haftet der Bürge erst dann, wenn der Gläubiger nachweist, dass er bei der verbürgten Forderung nach Verwertung evtl. Sicherheiten und anschließender Vollstreckung in das bewegliche und unbewegliche Vermögen des Hauptschuldners einen Verlust erlitten hat. Dieser Verlust ist als Ausfall anzusehen. Ein derartiger Ausfall gilt auch dann als eingetreten, wenn der Gläubiger ohne Erfolg die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Hauptschuldners betrieben hat.
Ehegattenbürgschaft:
Von einer Ehegattenbürgschaft spricht man, wenn ein Ehepartner sich für die Schulden des anderen Ehepartners verbürgt. Diese Form der Kreditsicherung ist bei Kreditinstituten üblich, jedoch unter bestimmten Voraussetzungen sittenwidrig. Zweck der Ehegattenbürgschaft ist es, Vermögensverschiebungen zwischen den Eheleuten zu Lasten des Gläubigers vorzubeugen. Ist nur einer der Ehepartner Kreditnehmer, so hat der Gläubiger ohne die Ehegattenbürgschaft keine Möglichkeit, die Vermögensgegenstände des anderen Ehepartners im Falle eines Kreditausfalls zu pfänden.
F: Was ist ein Mitkreditnehmer?
A: Häufig verwechselt wird der Unterschied zwischen einem Mitkreditnehmer und einem Bürgen für einen Kredit. Die Unterscheidung dieser beiden unterschiedlichen Positionen liegt darin, dass der Mitkreditnehmer den Kredit gemeinsam mit einem weiteren Kreditnehmer aufnimmt und somit dieselbe Rechtsstellung hat wie dieser.
F: Was ist der EURIBOR?
A: Der EURIBOR ist als gängigster Indikator ein Durchschnittszinssatz für unbesicherte Eurokredite, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Der Indikator ist die Basis für die Zinsberechnung. Je nach vereinbarter Zeitperiode wird dieser angepasst. Als häufigster Indikator bei Wohnraumfinanzierungen im variablen Bereich kommt der 3-Monats-EURIBOR zu Anwendung (Anpassung alle drei Monate).
Mehr dazu unter: http://de.euribor-rates.eu/aktuelle-euribor-werte.asp
F: Fixe oder variable Zinsen?
A: Die Frage kann nur jeder für sich selbst beantworten, je nach Risikobereitschaft und persönlicher Markteinschätzung. Eine Empfehlung an dieser Stelle kann und wird explizit nicht erteilt. Die Tendenz geht aufgrund der gestiegenen SWAp-Sätze aktuell stark zum Fixzins. Das Risiko steigender Zinsen kann so über einen langen Zeitraum kalkuliert werden. Grundsätzlich: je geringer der persönliche finanzielle Spielraum, desto eher Fixzins.
– Variable Verzinsung, gebunden an Indikator (z.B. EURIBOR):
Es erfolgt eine regelmäßige Anpassung des Zinssatzes anhand der Entwicklung eines Indikators (z.B. 3 Monats EURIBOR) nach oben oder nach unten. Sollte der Indikator unter einem Wert von 0% liegen, wird in der Regel als Indikator für die Zinssatzanpassung ein Wert von Null herangezogen. Pauschalraten werden – mangels anderer, individuell zu treffender Vereinbarung – an die Zinssatzentwicklung angepasst, sodass die vereinbarte Laufzeit eingehalten wird. Eine vorzeitige Rückzahlung ist bei hypothekarisch besicherten Krediten nach erfolgter Kündigung unter Einhaltung der vereinbarten 6-monatigen Kündigungsfrist jederzeit kostenfrei möglich. Während der Kündigungsfrist ist die vorzeitige Rückzahlung gegen Zahlung einer Entschädigung von max. 1% des vorzeitig zurückgezahlten Betrages möglich.
– Fixe Verzinsung:
Der Zinssatz ist für eine zu vereinbarende Dauer fix, die monatliche Kreditrate für die vereinbarte Fixzinsdauer gleichbleibend.
Eine lange Fixzinssatzperiode kann über die gesamte Laufzeit betrachtet teurer als ein rein variabler Zinssatz sein, da bei langen Fixzinsperioden das Risiko möglicherweise steigender Zinsen eingepreist wird. Eine vorzeitige Rückzahlung während der Fixzinsperiode ist je nach Kreditinstitut gegen Zahlung einer Entschädigung von max. 1% des vorzeitig zurückgezahlten Betrages möglich.
Eine Kombination Fixzinssatz mit anschließend variablem Zinssatz ist möglich.
Warnhinweise zur Zinssatz-Entwicklung:
Da zuverlässige Prognosen über die zukünftige Entwicklung des Zinssatzes für die beabsichtigte Kreditlaufzeit nicht abgegeben werden können, kann seitens des Kreditvermittlers oder Kreditgebers keine Empfehlung erteilt werden, ob für die Finanzierung eine fixe Verzinsung oder eine variable Verzinsung besser geeignet sei. Die Angaben zum Wunsch-Zinsmodell beruhen daher nicht auf einer Empfehlung des Kreditvermittlers oder Kreditgebers, sondern auf den geäußerten Präferenzen (entweder telefonisch, oder verschriftlicht, z.B. per Mail und/oder im Word-File „KREDITWUNSCH“) des Kreditnehmers.
F: Welche Fixzinslaufzeiten sind möglich?
A: Das ist bankspezifisch unterschiedlich. Generell können fixe Zinsen ab 5 Jahre angeboten werden. Ebenso 10, 15 und 20 Jahre. Die Bank Austria bietet aktuell standardmäßig 25J fixe Zinsen an, eine kürzere Fixzinslaufzeit kann aber gerne individuell angefragt werden.
F: Was versteht man unter Nominal-(Soll)Zinssatz? Wie hoch ist dieser?
A: Unter Soll- oder Nominalzinssatz versteht man den auf den Gesamtkreditbetrag bezogenen Prozentsatz, der sozusagen den Preis des ausgeliehenen Geldes darstellt. Er wird pro Jahr (per anno) angegeben. Das bedeutet, dass man für den jeweils aushaftenden Kreditbetrag pro Jahr den vereinbarten Nominalzinssatz bezahlt.
Dieser könnte sich z.B. folgendermaßen zusammensetzen:
z.B. EURIBOR 3,5% + Bankmarge 1,00% ergibt 4,50% Nominalzinssatz
F: Was ist der Gesamtkreditbetrag?
A: Das ist die Obergrenze oder die Summe aller Beträge, die auf Grund eines Kreditvertrags zur Verfügung gestellt wird.
F: Was sind die Gesamtkosten des Kredites?
A: Sämtliche Kosten einschließlich der Zinsen, Steuern und Kosten jeder Art inkl. Liegenschaftsbewertung – ausgenommen Notariatsgebühren und exklusive Gebühren für die Eintragung und Entgelte für die Nichteinhaltung der im Kreditvertrag festgelegten Verpflichtungen. Dazu zählen auch Versicherungsprämien, sofern bekannt:
Ablebens- und/oder Kreditrestschuldversicherung; Eigenheim-Rohbau-Feuerversicherung.
Ablebensversicherungen werden nicht bei allen Bankpartner zwingend gefordert, werden aber als Familienabsicherung empfohlen.
Achtung: eine mögliche Aufhebung der Fristen („Selbstmordklausel“) ist oftmals Pflicht und kann einmalig bis zu 2 Promille der Versicherungssumme kosten!
F: Was ist der Effektivzinssatz?
A: Das sind die Gesamtkosten des Kredites für Verbraucher, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Gesamtkreditbetrages.
F: Wann fallen Vermittlungsgebühren, Provisionen bzw. ein Honorar an bzw. wie werden diese verrechnet?
A: Eine Vermittlungsvergütung bzw. -Provision fällt nur im positiven Vermittlungsfall an und wird direkt von der finanzierenden Bank, unmittelbar nach Kreditvertragsabschluss bzw. – Zuzählung, an mich zur Auszahlung gebracht. Diese ist bei der Bank Austria Teil der BAG. Bei allen anderen Kooperationspartnerbanken ist eine Provisionszahlung vereinbart und wird ebenfalls direkt an mich zur Auszahlung gebracht. In speziellen Fällen könnte ein Kredithonorar vereinbart werden, das wird dem Kunden im Anlassfall zeitnah mitgeteilt.
F: Können einmal bezahlte Vermittlungsgebühren, Provisionen bzw. Honorare rückgefordert werden?
A: NEIN. Da die Vermittlungsvergütung bzw. -Provision laufzeitunabhängig ist, ist diese bei einer vorzeitigen Kündigung des Kreditvertrages (= vollständige Tilgung des Darlehens) durch den Kreditnehmer (vor dem ursprünglichen Laufzeitende) oder bei Teilrückzahlungen (zum Beispiel durch Sondertilgungen durch den Kreditnehmer) vom Vermittler weder gänzlich noch aliquot zurückzuzahlen.
F: Welche Kosten entstehen dem Kreditwerber im Zuge der Kreditvertragserstellung?
A: Eintragung Pfandrecht ins Grundbuch: 1,44% vom Kreditbetrag brutto;
Vermittlungsvergütung: Standard 2%;
Schätzgebühr: unterschiedlich von Bank zu Bank, rund 300 € bis 600 €;
Legalisierungsgebühr: 100 € bis 150 €;
Grundbuchsgesuch und Grundbuchsauszug: aktuell rund 70 €;
Beglaubigung Höchstbetragshypothek: je nach Notartarif, wenige Hundert Euro.
F: Was passiert mit meinen Daten?
A: Siehe Punkt „Datenschutzerklärung“
Wichtige Absicherungsmöglichkeiten:
- RAV(=Risiko-Ablebens-Versicherung): versichert das Ableben mit einer konstanten oder fallenden Versicherungssumme. Eine solche abzuschließen ist von mir dringend empfohlen, auch ohne Auflage durch die finanzierende Bank.
- BU: Berufsunfähigkeitsversicherung: sichert eine monatliche Rente im Anlassfall bei Unfall und/oder Krankheit. Dringende Empfehlung!
- Rohbau inkl. Bauherrenhaftpflicht: meist kostenlos; Abschluss empfohlen kurz vor Baubeginn. Absicherung gegen Elementar-, Haftpflicht- und Feuerschäden. Dringende Empfehlung!
- Bauwesen: ist die „Kasko“ beim Hausbauen, versichert sind u.a. Planungs- und Ausführungsfehler, unbekannt gebliebene Bodenverhältnisse (Achtung: Einholung eines Bodengutachtens vor Baubeginn erforderlich!), Ungeschicklichkeit, Fahrlässigkeit, Sabotage, Glasbruch, überdurchschnittliche Witterungsereignisse uvm.
- Haushalt-Rohbau: versichert das Werkzeug, Kleidung, Baumaterialien und fix eingebaute Baubestandteile in bereits allseits verschlossenen Räumlichkeiten im Rohbau.
- Unfallversicherung: deckt Schäden für bleibende Dauerinvalidität, Todesfall, Bergungs- und Transportkosten ab.
Gerne kann ich Ihnen diesbezüglich Angebote legen. Besuchen Sie mich unter https://www.generali.at/alexander.reinhardt
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