selbstständiger Vermögensberater, eingeschränkt auf die Vermittlung von Personal- und Hypothekarkrediten

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FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

 

F: Was sind die gängigsten Finanzierungsarten für die Schaffung von Wohnraum? Vor- und Nachteile:
A: Für den Hausbau oder -kauf, Kauf einer Eigentumswohnung, sind die gängigsten Arten das Bauspardarlehen und hypothekarisch besicherte Bankdarlehen:
 
Das BSP-Darlehen gliedert sich meist in zwei Teile: erst das Zwischen- und danach das eigentliche Darlehen. Wenn man keinen oder keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag hat, dient das Zwischendarlehen als Überbrückung. Die Bank berechnet die Zinsen nicht vom Darlehen, sondern meist von der höheren Vertragssumme. Beim Zwischendarlehen gilt oftmals ein Fixzinssatz bis zum zuteilungsreifen, eigentlichen Darlehen.
 
Der Vorteil des Bauspardarlehen liegt in der Zins-Obergrenze für 20 Jahre, derzeit 6%, zuzüglich Aufschlag auf den 12-Monats-Euribor. Der Zinssatz kann nicht darüber hinaus steigen, ist somit gedeckelt.
Der Nachteil stellt die Untergrenze dar, die nicht unterschritten werden kann, der meist höhere Aufschlag und die meist höheren Kosten (Bereitstellungs- UND Bearbeitungsentgelt)

Die maximale Kreditsumme beträgt 180.000,-- pro Person, bei einem Ehepaar somit 360.000,--. 
Laufzeiten bis 35 Jahre sind möglich.
 
Beim hypothekarisch besicherten Bankdarlehen liegt ein wesentlicher Vorteil in der nicht vorhandenen Untergrenze. Das heißt, die derzeit historisch günstigen Zinsen können voll ausgenützt werden.
Ein weiterer Punkt ist die Flexibilität: der Kreditsuchende kann wählen zwischen variabler Verzinsung, Fixzins, oder einer Kombination aus beidem.  
Meist ist die Kostenstruktur beim hypothekarisch besicherten Kredit günstiger als beim BSP-Darlehen.
 
Nachteil: es gibt hier bis auf wenige Anbieter keine Obergrenze.

Laufzeiten bis 35 Jahre sind möglich.

 
Beide Formen bedingen ein eingetragenes Pfandrecht ins Grundbuch. Die Eintragung kann je nach Institut und Kreditvariante unterschiedlich ausfallen, zwischen 120% und 130%. In Einzelfällen und bester Bonität kann diese bei manchen Banken auf 100% reduziert werden.

Die Kosten dafür betragen einmalig 1,2% von der einzutragenden Summe. 

 


F: Wie wirkt sich das Verhältnis Kreditvolumen vs. Verkehrswert der Liegenschaft aus?
A: Das sogenannte LTV (= Loan to Value) beschreibt das Kreditvolumen zu Verkehrswert der Liegenschaft.

Formel: Kreditbetrag/Verkehrswert lt. Schätzgutachten x100.

Je besser das LTV, desto besser die Besicherung. Beste Besicherung (100%) ist, neben einem guten bis sehr guten Einkommen, Voraussetzung für eine Top-Kondition

 


F: Kann das Darlehen aufgestockt bzw. nachfinanziert werden?
A: Grundsätzlich, wenn es Leistbarkeit und Bonität erlauben, und nach vollständiger Prüfung aller relevanter Daten, ja. Die Einschätzung, die Entscheidung und die Konditionierung obliegt jedoch der finanzierenden Bank und muss in jedem Fall neu bewertet werden.

 

 
F: Welche Kreditsumme kann ich mir leisten?
A: Erst nach Sichtung und Prüfung aller relevanter Daten einschätzbar. Die Kreditrate muss in der Haushaltsrechnung darstellbar und je nach Bank und Einkommen auch bei einem erhöhten Zinssatz (zwischen 4% und 6%, „Schattenrechnung“) leistbar sein.
 
Grundsätzlich ist es klug, VOR der Kreditaufnahme eine geraume Zeit in den "Hausbaumodus" zu schalten, um sich auf die zukünftige Mehrbelastung einstellen zu können. Ein Haushaltsbuch, wo alle Kosten genau eingetragen werden, ist hier hilfreich.

 

 

F: Welche gängigen Sicherheiten kann die Bank verlangen?
A: Verpfändung der Rechte aus einer Lebensversicherung:
Der Schuldner verpfändet hierbei die Ansprüche aus einer Lebensversicherung an die Bank.
Durch die Versicherung ist im Allgemeinen das Ableben des Kreditnehmers zu einem bestimmten Betrag versichert. Bei Er- und Ablebensversicherungen stellt auch ein eventueller Rückkaufswert der Versicherung eine zusätzliche Sicherstellung dar.

 

Verwertung: Bei Ableben des Schuldners legt die Bank die Polizze vor und begehrt als Begünstigter Auszahlung des Versicherungsbetrages. Zu Lebzeiten des Schuldners bekommt die Bank den Rückkaufswert der Polizze ausbezahlt.

 

A: Abtretung einer Risiko-Ablebensversicherung (RAV):
Im Falle des Ablebens einer der versicherten Kreditnehmer wird mit der Auszahlungssumme das offene Obligo getilgt und der Überhang an die Hinterbliebenen ausbezahlt.

 

A: Gehaltsverpfändung
Die Gehaltsverpfändung begründet ein Pfandrecht an einer unkörperlichen Sache, nämlich der Gehaltsforderung, die ein Schuldner gegenüber seinem Arbeitgeber hat.
Durch diese Verpfändung erhält die Bank noch kein Befriedigungsrecht sondern lediglich einen Pfandrang. Dieser entsteht durch die Verständigung des Dienstgebers von der Verpfändung.
Grundsätzlich können alle Bezüge, die über dem Existenzminimum liegen, verpfändet werden.

 

Hierbei wird unterteilt in:

 

OFFENE Gehaltsverpfändung:
der Arbeitgeber wird verständigt und der Rang vorgemerkt.

 

STILLE Gehaltsverpfändung:
das Schreiben bleibt im Kreditakt der Bank und wird nur bei Bedarf offengelegt.
Risiko für die Bank: wird nicht informiert, ob der Arbeitgeber noch aktuell ist oder ob andere vorrangige Vormerkungen vorliegen.

 

A: Höchstbetragshypothek
Sie kommt insbesondere dann vor, wenn eine Bank einen Kreditrahmen gewährt, dafür aber
pfandrechtliche Sicherheiten möchte. Im Unterschied zur Darlehenshypothek sichert die
Höchstbetragshypothek nicht ein bestimmtes Darlehen ab, sondern es wird im Grundbuch ein Pfandrecht mit einem bestimmten Höchstbetrag eingetragen, welches nicht nur den Darlehensbetrag als solchen, sondern auch weitere Darlehenskosten, wie Zinsen, Zinseszinsen, Gebühren und Verzugszinsen umfassen kann. Die Höchstbetragshypothek ist meist 120 – 130% des Kreditbetrags.
Außerdem dient die Höchstbetragshypothek dazu, weitere Darlehen derselben Bank abzusichern, was für den Schuldner günstiger ist, weil im Grundbuch nur eine Hypothek (die Höchstbetragshypothek) – und nicht viele weitere Hypotheken – eingetragen werden muss. Die Eintragung kostet im Moment 1,2 % des Pfandbetrages.

 

A: Simultanhypothek
Das Pfandrecht kann für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen) eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage, die übrigen werden als Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig haftet jede Liegenschaft für die ganze Forderung des Gläubigers (Simultanhypothek). Die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht wird nur einmal verrechnet.

 

A: hinterlegte Pfandurkunde
Bei einer hinterlegten Pfandbestellungsurkunde wird zwar eine eintragungsfähige Pfandurkunde ausgestellt, nicht aber eingetragen. Dieses Dokument wird bei der Bank im Kreditakt hinterlegt und lediglich bei Zahlungsschwierigkeiten des Kreditkunden ins Grundbuch eingetragen. Bis zu diesem Zeitpunkt sind auch noch keine Eintragungsgebühren für die Hypothek zu zahlen.
Der Nachteil für die Bank liegt darin, dass der Kunde die Liegenschaft jederzeit anderwertig belasten oder ohne Zustimmung der Bank veräußern kann.
Diese Form wird nur mehr sehr selten bis gar nicht mehr angeboten. Wenn, dann generiert die hinterlegte PU meist einen höheren Aufschlag aufgrund der geringeren Sicherheit.

 

A: (Blanko-)Wechsel
Ein Wechsel ist ein Wertpapier, das eine unbedingte Zahlungsanweisung des Ausstellers an den Bezogenen enthält, an jenen oder einen Dritten (Begünstigter, Remittent) zu einem bestimmten Zeitpunkt an einem bestimmten Ort eine bestimmte Geldsumme zu zahlen. Das Recht aus einem Wechsel kann nur durch Vorlage des Wechsels geltend gemacht werden. Das Bestehen, die Fälligkeit und die Durchsetzbarkeit der Verpflichtungen aus einem Wechsel, die nach Annahme durch den Bezogenen entstehen, sind losgelöst von der Forderung aus dem Grundgeschäft, derentwegen der Wechsel geleistet wird (abstraktes Wertpapier).
Ein Blankowechsel enthält - vorerst - nur die Unterschrift des Ausstellers oder des Akzeptanten (Bezogenen). Derjenige, der diesen Blankowechsel an sich nimmt, der Blankett-Nehmer, hat eine Ausfüllungsermächtigung, die es ihm erlaubt, den Blankowechsel nachträglich zu einem formgültigen Wechsel zu machen.

 

A: Bürgschaft
Bei der Bürgschaft handelt es sich um eine Sicherstellung einer Schuld durch eine Dritte/einen Dritten. Sie kann betragsmäßig oder zeitlich begrenzt werden. Meistens handelt es sich bei dem Dritten um einen Kreditnehmer und bei dem Gläubiger um ein Kreditinstitut, welches das Darlehen gewährt. Die Bürgin/der Bürge verpflichtet sich, die offenen Schulden bei der Gläubigerin/dem Gläubiger zu bezahlen, sofern die Hauptschuldnerin/der Hauptschuldner ihren/seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachkommt. Nur eine schriftliche Bürgschaftsverpflichtung erlangt Gültigkeit.

 

Arten der Bürgschaft:

 

- Gewöhnliche Bürgschaft:
Der Bürge kann die Zahlung verweigern, bis ein Zwangsvollstreckungsversuch in das bewegliche Vermögen des Hauptschuldners ganz oder teilweise fruchtlos verlaufen ist. Bei der gewöhnlichen Bürgschaft haftet der Bürge nur, wenn der Gläubiger die erfolglose Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen nachweisen kann.

 

- Bürge- und Zahlerhaftung:
Die strengste und häufigste Form der Bürgschaft. Der Bürge haftet wie der Kreditnehmer für die gesamte Schuld subsidiär. Der Gläubiger kann es sich daher aussuchen, ob er vom Hauptschuldner oder vom Bürgen Zahlung begehrt, während er sonst erst auf den Bürgen greifen kann, wenn er den Hauptschuldner erfolglos gemahnt hat.

 

- Ausfallsbürgschaft:
Hierbei haftet der Bürge erst dann, wenn der Gläubiger nachweist, dass er bei der verbürgten Forderung nach Verwertung evtl. Sicherheiten und anschließender Vollstreckung in das bewegliche und unbewegliche Vermögen des Hauptschuldners einen Verlust erlitten hat. Dieser Verlust ist als Ausfall anzusehen. Ein derartiger Ausfall gilt auch dann als eingetreten, wenn der Gläubiger ohne Erfolg die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Hauptschuldners betrieben hat.

 

- Ehegattenbürgschaft:
Von einer Ehegattenbürgschaft spricht man, wenn ein Ehepartner sich für die Schulden des anderen Ehepartners verbürgt. Diese Form der Kreditsicherung ist bei Kreditinstituten üblich, jedoch unter bestimmten Voraussetzungen sittenwidrig. Zweck der Ehegattenbürgschaft ist es, Vermögensverschiebungen zwischen den Eheleuten zu Lasten des Gläubigers vorzubeugen. Ist nur einer der Ehepartner Kreditnehmer, so hat der Gläubiger ohne die Ehegattenbürgschaft keine Möglichkeit, die Vermögensgegenstände des anderen Ehepartners im Falle eines Kreditausfalls zu pfänden.

 

 

F: Was ist der Euribor?
A: Der Euribor ist als gängigster Indikator ein Durchschnittszinssatz für unbesicherte Eurokredite, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Der Indikator ist die Basis für die Zinsberechnung.
http://de.euribor-rates.eu/aktuelle-euribor-werte.asp

 

 
F: Was versteht man unter Nominal(Soll-)Zinssatz? Wie hoch ist dieser?
A: Unter Soll- oder Nominalzinssatz versteht man den auf den Gesamtkreditbetrag bezogenen Prozentsatz, der sozusagen den Preis des ausgeliehenen Geldes darstellt. Er wird pro Jahr (per anno) angegeben. Das bedeutet, dass man für den jeweils aushaftenden Kreditbetrag pro Jahr den vereinbarten Nominalzinssatz bezahlt.
Dieser könnte sich z.B. folgendermaßen zusammensetzen:
z.B. Euribor 1% + Marge 1,5% = 2,5% Nominalzinssatz

 

 
F: Was ist der Gesamtkreditbetrag?
A: Das ist die Obergrenze oder die Summe aller Beträge, die auf Grund eines Kreditvertrags zur Verfügung gestellt wird.

 


F: Was sind die Gesamtkosten des Kredites?
A: sämtliche Kosten einschließlich der Zinsen, Steuern und Kosten jeder Art inkl. Liegenschaftsbewertung – ausgenommen Notariatsgebühren und exklusive Gebühren für die Eintragung und Entgelte für die Nichteinhaltung der im Kreditvertrag festgelegten Verpflichtungen. Dazu zählen auch Versicherungsprämien, sofern bekannt:
Ablebens- und/oder Kreditrestschuldversicherung; Eigenheim-Rohbau-Feuerversicherung.
 
Ablebensversicherungen werden nicht bei allen Bankpartner zwingend gefordert, werden aber als Familienabsicherung empfohlen.
Achtung: eine mögliche Aufhebung der Fristen („Selbstmordklausel“) ist oftmals Pflicht und kann einmalig bis zu 2 Promille der Versicherungssumme kosten!

 

 
F: Was ist der Effektivzinssatz?
A: Die Gesamtkosten des Kredites für Verbraucher als jährlicher Prozentsatz des Gesamtkreditbetrages.

 

 
F: Fixe oder variable Zinsen?
A: Die Frage kann sich nur jeder selber beantworten, je nach Risikobereitschaft. Die Tendenz geht aktuell zum Fixzins, da somit das Risiko über einen langen Zeitraum kalkulierbar(er) ist. Oftmals ist eine Kombination aus beiden Varianten ein gangbarer Weg.

Hier gilt es jedoch zu beachten, dass es sich in diesem Fall um zwei eigenständige Darlehensverträge handelt, die jeweils für sich Kontoführungsgebühren verursachen.

 

 

F: Welche Kosten entstehen durch eine Vermittlung?
A: Eine Vermittlungsvergütung im gesetzlichen Rahmen fällt nur bei einer positiven Vermittlung an. Diese kann entweder separat oder ein Teil der Bearbeitungsgebühr sein.
Es werden keine Kosten bei Nichtzustandekommen verrechnet.

 
F: Welche Kosten entstehen dem Kreditwerber im Zuge der Kreditvertragserstellung?
A: Eintragung Pfandrecht ins Grundbuch: 1,2% vom einzutragenden Betrag; Schätzgebühr: unterschiedlich von Bank zu Bank, Standard 0,625%; Vermittlungsvergütung: Standard 2%; Legalisierungsgebühr: lt. Notartarif; Grundbuchsgesuch und Grundbuchsauszug: rund 100,--

 
F: Was passiert mit meinen Daten?
A: siehe Punkt „Datenschutzerklärung“

 

 

Wichtige Absicherungsmöglichkeiten
• RAV(=Risiko-Ablebens-Versicherung): versichert das Ableben mit einer konstanten oder fallenden Versicherungssumme.
• BU: Berufsunfähigkeitsversicherung: sichert eine monatliche Rente im Anlassfall bei Unfall und/oder Krankheit.
• Rohbau inkl. Bauherrenhaftpflicht: meist kostenlos; Abschluss empfohlen kurz vor Baubeginn. Absicherung gegen Elementar-, Haftpflicht- und Feuerschäden.
• Bauwesen: ist die „Kasko“ beim Hausbauen, versichert sind u.a. Planungs- und Ausführungsfehler, unbekannt gebliebene Bodenverhältnisse (Achtung: Einholung eines Bodengutachtens vor Baubeginn erforderlich!), Ungeschicklichkeit, Fahrlässigkeit, Sabotage, Glasbruch, überdurchschnittliche Witterungsereignisse uvm.
• Haushalt-Rohbau: versichert das Werkzeug, Kleidung, Baumaterialien und fix eingebaute Baubestandteile in bereits allseits verschlossenen Räumlichkeiten im Rohbau.
• Unfallversicherung: deckt Schäden für bleibende Dauerinvalidität, Todesfall, Bergungs- und Transportkosten ab.

 

 

Gerne kann ich Ihnen diesbezüglich Angebote legen. Besuchen Sie mich unter https://www.generali.at/alexander.reinhardt

 

 

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